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杨现领:十九大后房地产行业的六个转变

本文摘要:讯 2018年1月18日下午,由中国互联网新闻中心·主办的“第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。在论坛现场链家研究院院长杨现领带给主题演说《十九大后房地产行业的六个改变》,他回应2018年是十分类似的年份,首先它是中国房地产20周年,也是改革开放40周年,同时也是十九大之后精神获得贯彻落实的第一年,同时还是“十三五”规划承上启下的一年。

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讯 2018年1月18日下午,由中国互联网新闻中心·主办的“第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。在论坛现场链家研究院院长杨现领带给主题演说《十九大后房地产行业的六个改变》,他回应2018年是十分类似的年份,首先它是中国房地产20周年,也是改革开放40周年,同时也是十九大之后精神获得贯彻落实的第一年,同时还是“十三五”规划承上启下的一年。链家研究院院长杨现领市场:从快到快对于今后市场的发展,杨现领谈及市场从快到快,交易量、交易额、房价快速增长的时代向中短距离时代移往,背后是人口增长速度的上升、杠杆率的上升、整个房屋市场需求的上升。无论是房地产投资、房地产消费还是房价,总体上从高速的快速增长或者中高速快速增长转入一个中短距离甚至短距离快速增长区间。

杨现领谈及,过去十年房地产市场有较为大的涨幅,北京的房价是全国平均值房价的6.5倍,但北京的收益是全国平均收入的2.2倍,从收益来评估,北京整个房价溢价是十分低的。杨现领谈及,市场从快到快,背后核心就是投资销售房价由快速增长转入中短距离甚至较慢快速增长,但是背后还有好几个核心的动力、核心的原因。第一,结构性改变。第二,人口从原本农村向城市流动,改向了城市与城市之间的双向流动。

第三,从特杠杆到去杠杆,2017年北京平均值买房贷款的比率只有35%,往后不会之后较低,借贷周期的缩短,使得借贷趋势在2018年以及未来时间里都会之后。存量:从新手房到二手房中国房地产市场整个从新房居多的时代向二手房居多的时代迁入,杨现领谈及,迁入的背后体现的是二手房交易量的下跌,二手房产业链的成熟期,构成一批专业化的直营连锁机构和职业化的150万的职业经纪人,这是这个行业核心的驱动力,人的力量和机构的力量一起推展二手房行业的发展。

以新房为主导的产业渐渐向二手居多的产业在发展。杨现领谈及背后的三个核心趋势。第一,市场末端。

2017年随着政策调控和市场的下降,但是二手房交易量还是相比之下多达新房。2017年全国多达24个城市的二手房交易量总体小于新房,就是更加多的市场开始转入二手房时代。第二,整个二手房市场构成了一批行业的参与者,行业的力量正在发展壮大,就是说构成了一批以直营连锁居多的品牌化、专业化、规范化的机构。第三,行业构成了一批职业化的服务阶层。

出租:从购到出租杨现领谈及,出租市场是未来很长时间内中国房地产市场各个品类里面唯一还有红利的市场。关于出租市场的红利,杨现领总结为三点:第一是租金的红利。今天租金的涨幅是持续的,也是平稳的。第二是B2C的红利,就是未来不会有一批机构化、专业化的机构不会兴起。

这些有品牌、有服务、有运营能力的B2C机构不会兴起。第三是运营的红利,出租产业链归根结底价值原点和价值归宿点都不能是且唯一是运营,没运营什么都不是。谈到出租市场的问题,杨现领回应,实质上现在出租市场还有相当大问题,比如租房面积较小,房子很斩,商品房占到比较低,设施服务很差,租约太短,环境劣,等等还有各种各样的问题,还有十分多的痛点亟需去解决问题。总体上,这里面还有相当大的发展空间。

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品质居住于:从数量到品质从数量时代到品质时代的移往,仅有品类的人口、仅有生命周期的市场需求都在有所不同程度的品质化,杨现领回应,我们原本必须的是房子,今天我们必须的是好房子。某种程度是价格低,而且设施、功能各个方面要比较完善,另外是精细化,各种各样的品质简化的时代到来。

杨现领指出:数据指出中国的主要消费者早已整体上转入了以换房提高居多的市场需求的阶段。提高换房才是新的刚刚须要,所以这种新的刚刚须要的获释,是过去两年承托整个房地产周期的最核心的动力。提高和换房比例最低的是北京、上海,还有其他的重点二线城市。

我们整体上转入了以品质为导向的市场环境里。所以在一个以品质为主导的时代,我们的政策、我们的企业家和我们的行业基础设施怎么样去建设,这是一个相当大的命题。

新时代:从线下到线上新时代,互联网是最后的牵引力和最后的指挥棒,不会提示整个房地产行业的最后发展格局。杨现领指出,中国房地产的前景各不相同两个10亿人。一个是十亿的线下网络,就是十亿的人口。一个是十亿的线上的网络,十亿的互联网网民。

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他们不会要求整个房地产行业的长年的趋势。消费者在互联网上的采访深度不会更加浅,对信息内容的市场需求不会更加大,带给三个核心指标。杨现领提及,一是用户采访的深度、采访的时长不会变大,用户的网页页面不会激增,每一个成交价所对应的PV数量不会爆发式快速增长。

二是消费者时间在前置化。三是更加多的用户实质上沦为信息和内容的生产者。

运营时代:从研发到运营到今天,整个中国的上市公司的产于里面,都是以开发商居多。杨现领坦言,今天中国的开发商不会渐渐向多元化、向运营居多的能力发展。

在未来或许将近五年,以研发居多的产业链向以运营居多的产业链移往,未来不会产生千亿级别的公司。未来冲向的企业,一定是在运营领域,第一是出租的运营,第二是公寓的REITs等涉及产业链。


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